부동산 가치를 평가하고 세금을 부과할 때 기준이 되는 세 가지 용어는 비슷해 보이지만, **결정 주체와 사용 목적(적용되는 세금)**에서 뚜렷한 차이가 있습니다. 전문가로서 실무를 하시다 보면 자주 접하시겠지만, 개념을 명확히 정리해 드립니다.
1. 공시가격 (Officially Announced Price)
국토교통부가 산정하여 공표하는 가격으로, 부동산 가격의 가장 기초가 되는 지표입니다.
- 결정 주체: 국토교통부 장관 (표준지/표준주택), 시장·군수·구청장 (개별공시지가/개별주택가격)
- 대상: 토지(공시지가) 및 주택(단독·공동주택 공시가격)
- 용도: 재산세, 종합부동산세 등 보유세의 기준이 되며, 건강보험료 산정이나 기초연금 수급 대상 결정 등 약 60여 가지 행정 분야에 활용됩니다.
2. 시가표준액 (Standard Market Value)
지방세를 부과하기 위해 지방자치단체장이 결정한 고시 가격입니다.
- 결정 주체: 지방자치단체 (시·군·구)
- 대상: 주택 외 건물(상가, 오피스텔), 취득세 대상 자산(차량, 기계장비 등)
- 용도: 취득세, 등록면허세, 재산세(건물분) 등 지방세를 계산할 때 시가(실거래가)를 확인할 수 없거나 실거래가가 시가표준액보다 낮을 경우 적용하는 기준이 됩니다.
3. 기준시가 (Standard Price)
국세를 부과하기 위해 국세청에서 산정·고시하는 가격입니다.
- 결정 주체: 국세청장
- 대상: 오피스텔 및 상업용 건물(수도권/광역시 등), 주택(공시가격이 없는 경우)
- 용도: 양도소득세, 상속세, 증여세 등 국세를 계산할 때 사용됩니다. 실거래가를 알 수 없는 경우에 한해 보충적으로 적용되는 경우가 많습니다.
한눈에 비교하는 핵심 요약
| 구분 | 공시가격 | 시가표준액 | 기준시가 |
| 관련 법령 | 부동산 공시법 | 지방세법 | 소득세법 / 상증세법 |
| 결정 기관 | 국토교통부 / 지자체 | 지방자치단체 | 국세청 |
| 주요 대상 | 토지, 주택 | 상가 건물, 차량 등 | 상업용 건물, 오피스텔 |
| 적용 세목 | 보유세(재산세, 종부세) | 지방세 (취득세 등) | 국세 (양도·상속·증여세) |
💡 핵심 요약:
- 주택은 보통 공시가격을 기준으로 모든 세금을 매깁니다.
- 상가나 오피스텔은 **지방세(취득세 등)**를 낼 때는 시가표준액을, **국세(양도세 등)**를 낼 때는 기준시가를 기준으로 삼는다고 이해하시면 쉽습니다.
