저번글에 이어 이번에는 두 기업의 현재 주가 대비 장부 가치(P/B 비율)와 투자 시점에 P/B 비율을 확인 및 고배당 모기지 리츠를 10년 장기 투자하는 것에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
P/B 비율(주가순자산비율)은 모기지 리츠(mREITs) 투자 시 가장 핵심적인 지표 중 하나입니다.
P/B 비율은 현재 주가가 회사의 ‘청산 가치’ 또는 ‘장부 가치’ 대비 몇 배에 거래되고 있는지를 보여줍니다. mREITs의 경우, 이 ‘장부 가치’란 대부분 회사가 보유한 모기지 증권(MBS)의 시장 가격이므로 매우 중요합니다.
NLY 및 AGNC 현재 P/B 비율
검색된 최신 재무 데이터(2025년 3분기)를 기반으로 P/B 비율을 분석한 결과, 현재 두 기업 모두 장부 가치(Book Value) 대비 프리미엄(할증) 상태에서 거래되고 있습니다.
- NLY (Annaly): 약 1.11배
- 2025년 3분기 주당 장부 가치(BVPS): $19.25
- 최근(10월 22일 기준) 주가: $21.28
- 계산: $21.28 (주가) / $19.25 (장부 가치) ≈ 1.11
- AGNC (AGNC Investment): 약 1.17배 ~ 1.24배
- 2025년 3분기 주당 순 장부 가치(Tangible BVPS): $8.28
- 최근(10월 27일 기준) 주가: $10.30
- 계산: $10.30 (주가) / $8.28 (장부 가치) ≈ 1.24 (Forbes 등 금융 데이터 제공사는 TTM 기준 약 1.17로 집계)
P/B 비율이 투자에 중요한 이유
P/B 비율이 1.0을 넘는다는(프리미엄) 현재 상황은 매우 중요합니다.
- P/B < 1.0 (할인): 주가가 자산 가치보다 낮다는 뜻입니다. 시장이 비관적이거나(자산 가치 추가 하락 우려) 위험을 높게 평가한다는 의미입니다. 전통적으로 mREITs는 P/B 1.0 미만일 때가 ‘매수 적기’로 여겨집니다.
- P/B > 1.0 (할증): 주가가 자산 가치보다 높다는 뜻입니다. 이는 시장이 회사의 미래 수익 창출 능력(경영진의 역량, 시장 환경)을 매우 낙관적으로 보고 있음을 의미합니다.
결론: 현재 두 주식 모두 프리미엄에 거래되고 있습니다. 이는 시장이 사용자님과 똑같이 ‘미래 금리 하락’ 시나리오를 이미 가격에 선반영하고 있다는 강력한 신호입니다. 즉, “자산 가치 대비 싸게 산다”는 전략은 지금 적용하기 어렵습니다.
P/B 외 핵심 투자 고려사항
현재와 같이 프리미엄이 붙은 상황에서는 P/B 외에 다음 사항들을 훨씬 더 면밀하게 검토해야 합니다.
1. 배당금의 지속 가능성 (가장 중요)
높은 배당 수익률만 보고 투자하면 안 됩니다. ‘배당금을 지급할 만큼 실제로 벌고 있는가’가 중요합니다.
- NLY (2025년 3분기): 🟢 안정적
- 배당 가능한 주당 순이익(EAD): $0.73
- 실제 지급한 분기 배당금: $0.70
- (해석: $0.73을 벌어서 $0.70을 배당했습니다. 배당금이 안전하게 커버되고 있습니다.)
- AGNC (2025년 3분기): 🔴 위험 신호
- 배당 가능한 주당 순이익(Net Spread Income): $0.35
- 실제 지급한 분기 배당금 (월 $0.12 * 3): $0.36
- (해석: $0.35를 벌어서 $0.36을 배당했습니다. 버는 것보다 더 많이 배당금을 지급하고 있습니다. 이는 지속 불가능하며, 수익성이 개선되지 않으면 배당 삭감(Cut) 위험이 있습니다.)
2. 레버리지 비율 (위험 증폭기)
레버리지는 ‘양날의 검’입니다. 금리 하락기에는 수익을 극대화하지만, 반대 상황에서는 손실을 증폭시킵니다.
- NLY (2025년 3분기): 경제적 레버리지 5.7배 (상대적으로 낮음)
- AGNC (2025년 3분기): 실질 레버리지 7.6배 (상대적으로 높음)
- (해석: AGNC가 NLY보다 더 높은 레버리지를 사용하고 있습니다. 금리 하락에 대한 베팅이 성공하면 AGNC의 수익이 더 크겠지만, 실패하면 손실도 훨씬 더 클 것입니다.)
3. 조기 상환 리스크 (Prepayment Risk)
사용자님의 예상대로 금리가 하락할 경우 발생하는 또 다른 위험입니다. 금리가 낮아지면 기존 주택 보유자들이 더 싼 이자로 **리파이낸싱(재대출)**을 합니다. 이때 mREITs는 고금리를 받던 우량 MBS 자산을 (원치 않게) 조기 상환받게 되고, 이 현금을 현재의 더 낮아진 금리로 다시 투자해야 합니다. 이는 장기적인 수익성 악화로 이어질 수 있습니다.
투자 비중 추천
최신 데이터를 종합하면, **두 기업 모두 ‘금리 하락’의 기대감을 이미 주가에 반영한 상태(P/B > 1.0)**이며, 두 기업 간의 리스크 프로파일 차이는 더 명확해졌습니다.
- AGNC: P/B 프리미엄이 더 높고, 레버리지가 7.6배로 높으며, 현재 배당금을 수익으로 감당하지 못하고 있습니다. 금리 하락에 매우 공격적으로 베팅하는 주식입니다.
- NLY: P/B 프리미엄은 상대적으로 낮고, 레버리지도 5.7배로 낮으며, 배당금이 수익 내에서 안정적으로 지급되고 있습니다. MSR 등 다각화된 포트폴리오로 AGNC보다 안정적입니다.
전략별 추천 비중:
- 공격적 전략 (금리 하락 확신): AGNC 60% / NLY 40%
- AGNC의 높은 레버리지(7.6x)와 공격적인 포지션(낮은 헤지 비율)은 금리 하락 시 NLY보다 더 높은 주가 상승을 기대할 수 있습니다.
- 단, 배당 삭감 위험과 높은 P/B 프리미엄은 감수해야 합니다.
- 안정적 전략 (배당 안정성 중시): NLY 70% / AGNC 30%
- ‘금리 하락’이라는 예상이 맞더라도, 당장의 배당 안정성을 확보하는 것이 중요하다고 판단할 때입니다.
- NLY는 현재 배당금을 안정적으로 벌어들이고(EAD $0.73 > 배당 $0.70) 레버리지가 낮아, AGNC보다 시장 변동성에 잘 대응할 수 있습니다.
요약: 현재 P/B 비율이 높다는 것은 ‘싸게 사는’ 시점은 아님을 의미합니다. 지금의 투자는 ‘시장의 낙관론이 맞았으며, 앞으로 더 오를 것이다’에 베팅하는 것입니다.
이러한 리스크를 고려할 때, AGNC의 배당 지속성 위험이 우려되므로 안정성을 위해 NLY의 비중을 60~70%로 가져가는 것이 조금 더 균형 잡힌 접근일 수 있습니다.
10년 이상의 장기 투자 전략
10년 이상의 장기 투자를 고려하신다면, P/B 비율과 레버리지 비율을 단기 투자와는 완전히 반대의 관점에서 접근해야 합니다.
결론부터 말씀드리면, 장기 투자일수록 ‘생존’이 가장 중요합니다. 따라서 낮은 P/B 비율(할인)일 때 매수해야 하고, **낮은 레버리지(안정성)**를 가진 기업이 훨씬 더 유리합니다.
1. 장기 투자 시 기본 전제: “총수익률” (Total Return)
가장 먼저 명심하셔야 할 것은, NLY와 AGNC 같은 mREITs는 성장주가 아니라는 점입니다. 10년 뒤 주가 자체가 10배, 20배 오르는 것을 기대하는 주식이 아닙니다.
- 주가 하락: 이 기업들은 이익의 90% 이상을 배당금으로 지급하므로, 이익이 내부에 쌓여 성장하지 않습니다. 따라서 10년 뒤 주가는 지금보다 오히려 낮을 가능성이 큽니다.
- 성공의 열쇠: 장기 투자의 성공은 오직 **”배당금 재투자(DRIP – Dividend Reinvestment Plan)”**를 통해서만 가능합니다.
- 전략: 받은 배당금으로 계속 주식을 재매수하여 ‘주식 수량’을 늘리고, 그 늘어난 주식 수량이 다시 더 많은 배당금을 낳는 ‘복리 효과’를 노리는 것이 10년 장기 투자의 핵심입니다.
2. P/B 비율: “나의 매수 단가”
단기적으로 P/B가 1.0을 넘는 것은 ‘시장의 기대감’이지만, 장기 투자자에게는 **”비싸게 사는 것”**을 의미합니다.
- 이상적인 진입 시점: 장기 투자자는 현재($P/B > 1.1$)처럼 시장이 흥분할 때가 아니라, 금리 인상 공포나 금융 위기 등으로 P/B 비율이 0.8 ~ 0.9 이하로 크게 할인될 때 진입하는 것이 가장 좋습니다. 이는 ‘안전 마진’을 확보하는 것입니다.
- 배당금 재투자 효율: 10년간 배당금을 재투자할 때도 마찬가지입니다. P/B가 낮아 주가가 쌀 때 배당금을 재투자해야 더 많은 주식을 살 수 있어 복리 효과가 극대화됩니다.
- 결론: 10년 장기 투자를 결심하셨다면, P/B가 1.0을 훌쩍 넘는 지금은 500만 원 전액을 한 번에 투자하기보다, 시장이 조정을 받아 P/B가 1.0 이하로 떨어질 때까지 기다리거나 분할 매수하는 것이 훨씬 유리합니다.
3. 레버리지 비율: “10년 생존의 지표”
단기적으로 높은 레버리지는 ‘높은 수익’을 의미하지만, 10년의 장기 투자 기간 동안에는 ‘파산 위험’ 또는 **’치명적인 손실 위험’**을 의미합니다.
- 생존의 중요성: 10년 동안 우리는 최소 한두 번의 경제 위기나 극심한 금리 변동기를 겪게 될 것입니다.
- 높은 레버리지의 위험 (AGNC: 7.6배): 레버리지가 높으면, 금리가 예상과 반대로 급등하는 시기에 보유한 자산(MBS) 가치가 폭락하고 차입 비용이 급증하여 막대한 손실을 봅니다. 최악의 경우, 손실을 감수하며 자산을 강제로 매각해야 하고(마진 콜), 이는 장부 가치(Book Value)의 영구적인 손상으로 이어집니다.
- 낮은 레버리지의 강점 (NLY: 5.7배): 레버리지가 낮으면 위기 시에 더 잘 버틸 수 있습니다. 자산을 헐값에 팔지 않고 버틸 체력이 되며, 이는 장부 가치를 방어하는 힘이 됩니다.
- 결론: 10년 뒤에도 이 회사가 ‘생존’해 있을지에 베팅하는 것이라면, 당연히 레버리지가 낮고 안정적인 NLY가 AGNC보다 장기 투자에 더 적합합니다.
4. 핵심 요약: 장기 투자를 위한 재평가
| 지표 | 단기 투자 관점 (트레이딩) | 10년 장기 투자 관점 (생존) |
| P/B 비율 | 1.0 초과는 ‘기대감’의 표현 | 1.0 초과는 ‘고평가/위험’. 진입/재투자 효율 저하 |
| 레버리지 | 높을수록 ‘고수익’ 가능성 (공격적) | 높을수록 ‘파산/손실 위험’. 생존에 불리 |
| 배당 안정성 | (AGNC: $0.35 < $0.36) | (NLY: $0.73 > $0.70) |
| 적합 기업 | AGNC (금리 하락에 공격적 베팅) | NLY (낮은 레버리지, 안정적 배당 커버) |
10년 이상 장기 투자를 목표로 하신다면, 지금처럼 P/B가 할증된 시점에서는 투자를 서두르지 않는 것이 좋습니다.
만약 투자를 시작하신다면, 더 안정적인 NLY의 비중을 AGNC보다 훨씬 높게(예: NLY 80% / AGNC 20%) 가져가고, 한 번에 500만 원을 모두 투자하기보다는 P/B 비율이 1.0 이하로 떨어지는 시기를 기다리며 분할 매수하는 전략을 강력히 추천해 드립니다.
